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《湖北省物業服務和管理條例》獲省人大表決通過
發布者:admin 發布時間:2016/7/29 17:27:24 閱讀次數:

         7月28日,湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議表決通過了《湖北省物業服務和管理條例》,自2016年10月1日起施行。

 物業服務和管理涉及千家萬戶,因此備受關注。2015年10月,省政府法制辦在武漢洪山禮堂召開立法聽證會,就《湖北省物業管理條例(草案)》聽取社會各界意見和建議。2015年11月,省十二屆人大常委會第十八次會議對《湖北省物業條例(草案)》進行了一審。2016年4月,省人大常委會在襄陽市舉行基層立法聽證會,就《湖北省物業條例(草案)》立法過程中的重點問題聽取意見和建議。2016年7月1日,省人大常委會在省住建廳召開《湖北省物業條例(草案二審修改稿)》立法論證評估會。

湖北省物業服務和管理條例

(2016年7月28日湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過)


目   錄

 

第一章     總    則

第二章     物業區域的規劃與建設

第三章     業主及業主大會

第四章     物業服務企業

第五章     物業服務

第六章     物業的使用與維護

第七章     法律責任

第八章     附    則

 

第一章  總  則

 

第一條  為了維護業主和物業服務企業的合法權益,規范物業服務和監督管理活動,營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條  本條例適用于本省行政區域內的物業服務及其監督管理活動。

本條例所稱物業服務,是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業區域內環境衛生和相關秩序的活動。

第三條  縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系,建立物業服務綜合協調機制和目標責任制,完善激勵政策和措施,促進物業服務發展與和諧社區建設。

第四條  縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

(一)對物業服務企業資質、服務質量進行監督管理;

(二)對物業服務企業組織開展信用評價;

(三)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會進行業務指導、培訓和監督管理;

(四)對物業的使用與維護進行監督管理;

(五)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

(六)對物業保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監督管理;

(七)建立、維護物業服務和管理電子信息平臺;

(八)處理物業服務活動中的投訴;

(九)法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府城鄉規劃、建設、國土資源、公安、民政、環境保護、城市管理、工商行政管理、質量技術監督、價格等行政主管部門,按照各自職責共同做好物業服務監督管理工作。

第五條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下,依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業服務與社區管理、社區服務的關系,調解物業服務糾紛;居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。

物業服務和管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。

第六條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業服務聯席會議制度。

聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,房產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加,具體解決物業服務和管理活動中需要協調的問題。

 第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,制定物業服務規范和等級標準,建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度,提高物業服務水平。

 

第二章  物業區域的規劃與建設

 

第八條  物業區域的劃分,應當遵循規劃優先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

城鄉規劃行政主管部門審查項目規劃設計方案時,應當征求房產行政主管部門對物業區域劃分的意見。

第九條  建設單位應當根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線圖,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃分物業區域。

物業配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業區域;規模過大劃分為一個物業區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業區域。

第十條  建設單位應當在取得房屋預售許可或者現房銷售前,向房產行政主管部門提出劃分物業區域的備案申請。

房產行政主管部門應當征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會等單位的意見,自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。

建設單位應當在核定的物業區域內顯著位置公示物業區域詳細分布圖,以及屬于全體業主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準,并在房屋買賣合同中明示。

    第十一條 已投入使用但尚未劃分物業區域或者需要調整物業區域的,由房產行政主管部門征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會以及相關業主意見后,確定物業區域。

調整物業區域的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十二條 新建住宅的,建設單位應當按照下列要求在物業區域內配置物業服務用房:

(一)不低于總建筑面積千分之二,且最少不低于一百平方米;

(二)應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置。

物業服務用房屬于全體業主共有,任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押,也不得擅自變更用途。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其面積不低于二十平方米。

第十三條  城鄉規劃行政主管部門在建設工程規劃許可過程中,應當對物業服務用房的設計指標進行審查。

房產行政主管部門在核發房屋銷售許可時,應當對物業服務用房進行核查。

第十四條  集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業服務經營性用房,由物業服務企業經營管理,收益用于補充物業服務費。

第十五條  新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

建設項目竣工驗收合格后,建設單位應當將物業區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。

 第十六條 住宅物業區域內已投入使用的專業經營設施設備尚未移交專業經營單位維護管理的,由業主大會決定是否移交。

決定移交的,房產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和技術規范進行驗收。驗收合格的,專業經營單位應當接收。驗收不合格的,由專業經營單位提出整改方案,經整改合格后移交。

專業經營設施設備尚在質量保修期內的,其整改費用由建設單位承擔。

第十七條 對配套設施設備不齊全的老舊住宅區,縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃,加大資金投入,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。  

街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當在征求老舊住宅區業主意見后,劃分物業區域,并報房產行政主管部門備案。

 

第三章   業主及業主大會

 

 第十八條 房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人,認定為物業服務關系中的業主。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面形式提交業主委員會。

第十九條 一個物業區域成立一個業主大會,業主大會由物業區域內全體業主組成。業主人數超過三百人的物業區域可以成立業主代表大會,履行業主大會議事規則規定的職責,業主代表的產生方式由業主大會決定。

業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十條 符合下列條件之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開物業區域內首次業主大會會議:

(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

首次業主大會會議的籌備經費根據物業區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定,由建設單位承擔;老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣級人民政府承擔。

第二十一條  符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位應當書面報告房產行政主管部門;業主也可以向房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面報告;房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起三十日內組織成立業主大會會議籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

第二十二條 業主大會會議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業主、居(村)民委員會、建設單位的代表組成,其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定。籌備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府的代表擔任。

業主大會籌備組應當做好以下工作:

(一)確認業主身份、業主人數以及業主所有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容以及表決規則;

(三)起草業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人名單;

(五)首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業主,前款第二項內容還應當在物業區域內顯著位置公告。業主對前款內容有異議的,業主大會會議籌備組應當記錄、處理并答復。

第二十三條  建設單位應當在首次業主大會會議召開前向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業區域證明、房屋及建筑面積清冊、業主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將上述資料建檔保存。

第二十四條業主大會會議討論決定下列事項:

(一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

(二)選舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務;

(三)選聘、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業;

(四)審議業主委員會提交的物業服務合同草案;

(五)依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金和物業保修金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設施;

(七)改變共有部分的用途;

(八)共用部位、共用設施設備經營的方式和所得收益的管理、分配、使用;

(九)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

(十)改變或者撤銷業主委員會作出的決定;

(十一)法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

業主大會的決定,對全體業主具有約束力。

第二十五條 業主大會決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定:

(一)專有部分面積按照建筑面積計算,建筑物總面積按照專有部分面積之和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;總人數按照以上統計的總和計算。

第二十六條業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

(一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的;

(二)需要提前終止物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;

(三)業主公約或者管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;業主委員會逾期仍不組織召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

第二十七條  業主委員會由業主大會依法選舉產生,對其負責、受其監督。業主委員會委員名單應當在物業區域內顯著位置公告。

業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會主任、副主任由業主委員會在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會委員只能由業主擔任并履行職責,不得由他人代理。業主委員會委員出現空缺時,應當按照規定及時補足;缺額人數超過委員總人數百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會決議和業主委員會委員名單向房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會決定使用;業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

第二十九條 業主委員會應當履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,定期向業主大會報告工作,并在物業區域內顯著位置公布書面報告,接受業主詢問;

(三)根據業主大會決定,代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業服務活動中的相關問題,維護業主合法權益;

(五)督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(六)組織、監督住宅專項維修資金和物業保修金的籌集、使用;

(七)根據業主大會決定或者授權,決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用,并公布經營所得收益和支出情況;

(八)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作;

(九)法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他職責。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席,作出的決定應當經全體委員過半數同意。

第三十條  業主委員會委員不得有下列行為:

(一)拒絕或者放棄履行委員職責;

(二)挪用、侵占業主共有財產;

(三)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;

(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

(五)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

(六)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反前款規定的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務。

第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:

(一)以書面形式向業主大會、業主委員會或者居(村)民委員會提出辭職的;

(二)不再具備業主身份的;

(三)不再具備履行職責能力的;

(四)任職期間被追究刑事責任的;

(五)法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他情形。

第三十二條 業主委員會任期屆滿六十日前,應當組織召開業主大會會議,完成換屆選舉。逾期未完成的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。

第三十三條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物,移交新一屆業主委員會。

業主委員會委員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。

拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其移交,公安機關應當依法協助。

第三十四條 業主大會、業主委員會工作經費從共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支,不足部分由全體業主分攤。工作經費的收支情況,應當每年在物業區域內顯著位置公布一次,接受業主監督。

 

第四章   物業服務企業

 

第三十五條  從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,實行資質管理制度。

物業服務企業應當具有相應的專業技術人員,具備為業主提供專業服務的能力。

第三十六條 物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利:

(一)根據物業服務合同約定收取物業服務費用;

(二)勸阻、制止損害物業或者其他損害業主共同利益和公共安全的行為;

(三)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。

任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

第三十七條 物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務:

(一)按照物業服務合同、國家有關物業服務的規范提供物業服務;

(二)在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

(三)落實安防人員、設施及安保措施,確保安防監控設施正常運轉,按照法律、法規規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防范工作;

(四)維護物業區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

(五)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修;

(六)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

(七)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件;

(八)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

(九)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主合法權益的其他行為。

第三十八條物業服務企業應當將下列信息在物業區域內顯著位置公示:

(一)物業服務企業的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(四)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況,物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

(五)物業區域內停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況;

(六)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項;

(七)其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當答復。

第三十九條 物業服務企業不得在物業服務活動中有下列行為:

(一)擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動;

(二)擅自設置營業攤點;

(三)法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他行為。

物業服務企業不得泄露業主信息,不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

第四十條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業服務企業考核和信用評價體系,聽取業主和業主委員會的評價意見,將評價意見作為物業服務企業資質管理和服務質量考核的內容;定期組織對物業服務企業進行檢查和考核,并向社會公布。

物業服務企業應當向房產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。

 

第五章  物業服務

 

第四十一條 住宅物業的建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,應當采取招標投標方式公開選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的,經房產行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位選聘前期物業服務企業應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。

業主購買住宅物業后,建設單位更換前期物業服務企業的,應當征得半數以上業主同意。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,并報房產行政主管部門備案。

第四十二條  前期物業服務收費標準納入政府定價目錄管理。

前期物業服務合同生效之日至物業交付之日的前期物業服務費用,由建設單位承擔;物業交付之日后的前期物業服務費用,由業主承擔。

第四十三條  建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同、前期物業服務合同的約定,向業主和前期物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

交付的物業應當具備以下條件:

(一)建設項目竣工驗收合格,取得城鄉規劃、消防、環境保護等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣等計量裝置已按照專有部分一戶一終端結算表、共有部分獨立計量表配置;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

(四)道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

(六)同一住宅建設項目分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(八)法律、法規規定的其他條件。

建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,應當承擔相應的責任,并承擔前期物業服務費用。

第四十四條  建設單位應當在物業交付十五日前,與選聘的前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作,按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后,雙方應當簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議。

第四十五條前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內,向房產行政主管部門備案下列資料:

(一)前期物業服務合同;

(二)物業承接查驗協議;

(三)建設單位移交資料清單;

(四)查驗、交接記錄;

(五)其他與承接查驗有關的資料。

第四十六條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第四十七條  業主大會成立后,業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業。

物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及調整辦法、收費方式、雙方權利義務、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報房產行政主管部門備案。

第四十八條 業主、物業使用人應當遵守業主公約或者管理規約,按照物業服務合同約定履行義務。

業主、物業使用人有權向相關行政主管部門投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

業主、物業使用人未按照合同約定交納物業服務費用的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第四十九條  業主委員會應當在物業服務合同期滿九十日前組織召開業主大會會議,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。合同期滿仍未決定的,原物業服務合同應當繼續履行,物業服務企業在物業服務合同期滿九十日前書面告知業主委員會到期終止合同的除外。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日與業主委員會辦理完全部交接手續,并履行下列交接義務:

(一)移交本條例第四十五條規定的資料;

(二)移交物業服務用房;

(三)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

(四)移交提供物業服務期間配置的固定設施設備及其資料;

(五)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

(六)提供電梯、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料;

(七)移交利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、物業服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料;

(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第五十條 業主可以采取業主直接管理、業主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業實施自行管理,并對下列事項作出決定:

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

(三)聘請專業經營單位的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

             

第六章  物業的使用與維護

                 

第五十一條  業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

業主對物業專有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的權利,承擔義務。

第五十二條 業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規和業主公約或者管理規約外,影響相鄰人合法權益的,應當經有利害關系的業主同意,并依法辦理有關手續,同時告知業主委員會和物業服務企業。

第五十三條  利用業主共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續,經營所得收益屬于全體業主共有。

業主委員會、物業服務企業應當每半年公布一次經營所得收益和支出情況,接受業主監督。

第五十四條  物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬,由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定,不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要后對外出租的,每次租賃期限不得超過一年。

物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位,屬于全體業主共有,其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定;建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。

第五十五條  物業區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道,不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第五十六條  業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人,業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

第五十七條  物業區域內禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,超荷載存放物品;

(二)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

(三)違法建設建筑物、構筑物,破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途;

(四)擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地,損毀樹木、綠地;

(五)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃氣管道,損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

(六)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;

(七)擅自架設電線、電纜,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業主共用部位堆放物品;

(八)違反規定停放車輛;

(九)違反規定出租房屋;

(十)違反規定飼養動物或者種植植物;

(十一)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為的,物業服務企業應當及時勸阻、制止,并向業主委員會和建設、公安、環境保護、城市管理等有關行政主管部門報告,有關行政主管部門應當依法處理。

第五十八條 禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬,具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關確定,并向社會公布。

業主、物業使用人在物業區域內飼養前款規定以外其他犬只應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約,攜犬只出戶的,應當束犬鏈牽引;犬只傷害他人的,養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業應當加強物業區域內養犬行為的監督,及時制止違法違規養犬行為。

第五十九條  城鄉規劃、建設、公安、環境保護、城市管理、工商行政管理、價格等行政主管部門,應當加強物業區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、物業收費等方面的監督管理,建立違法行為投訴、處理和回復制度,并在物業區域內顯著位置公布聯系方式,依法及時處理物業區域內的違法行為。

第六十條 建設單位應當按照國家和省有關規定承擔物業的保修責任。

建設單位應當在新建住宅物業交付前,按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。

物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則,由房產行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修期內,建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,維修費用在物業保修金中列支。

物業保修金交存期限為五年。保修期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足;保修期滿后,物業保修金有結余的,應當返還建設單位。

第六十一條 業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主應當及時養護、維修,相鄰業主應當提供便利。

第六十二條 物業保修期滿后,物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造,由全體業主共同承擔,法律、法規另有規定的除外。

共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專有車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯等屬于業主共有的特種設備,由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定,按照特種設備管理法律、法規的有關規定,委托專業服務單位負責定期維護、保養,確保使用安全。

第六十三條 住宅物業、住宅物業區域內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和省有關規定執行。住宅專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即根據業主公約或者管理規約的規定,持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

第六十四條 物業保修期滿后,發生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時,物業服務企業、業主委員會、居(村)民委員會應當先行采取應急措施,并向房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請:

(一)屋面、外墻滲漏的;

(二)電梯故障的;

(三)消防設施故障的;

(四)公共護欄(圍)破損嚴重的;

(五)樓體外立面有脫落危險的;

(六)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(七)危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。

房產行政主管部門收到維修申請后,應當即時核準并撥付住宅專項維修資金。

第六十五條 住宅物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新,并承擔相關費用。法律、法規另有規定的,從其規定。

已經移交給專業經營單位維護管理的設施設備,其維修、養護、更新等費用,不得從物業服務費中列支。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時,業主應當配合。

 

第七章 法律責任


第六十六條 違反本條例,法律、法規有規定的,從其規定;造成他人損害的,依法承擔民事責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六十七條 建設單位有下列行為之一的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規定處罰,并錄入企業信用檔案:

(一)違反本條例第二十三條、第四十一條第三款,未按照規定報送相關資料或者備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上3萬元以下罰款;

(二)違反本條例第四十一條第一款,未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的,責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下罰款;

(三)違反本條例第六十條第一款,在物業保修期內未按照規定履行保修責任的,責令限期改正;逾期未改正的,依法確定有法定資質的第三方進行維修,所需費用由建設單位承擔,并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

第六十八條專業經營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款,未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的,由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正;影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的,依法承擔民事責任。

第六十九條 物業服務企業有下列行為之一的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規定處罰,并錄入物業服務企業信用檔案:

(一)違反本條例第三十七條第二款,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業主合法權益的其他行為的,責令限期改正,處1萬元以上5萬元以下罰款;逾期未改正的,按照原處罰數額按日連續處罰;

(二)違反本條例第三十八條第一款,未按照規定在物業區域內公示有關信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上3萬元以下罰款;

(三)違反本條例第三十九條第一款規定的,責令限期改正,處1萬元以上5萬元以下罰款;有收益的,用于物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護;逾期未改正的,按照原處罰數額按日連續處罰;

(四)違反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款,未按照規定備案或者保存、移交物業承接查驗資料、檔案的,責令限期改正;逾期未改正的,處1萬元以上3萬元以下罰款;

(五)違反本條例第四十九條,擅自撤離物業區域、停止物業服務的,或者被解聘的物業服務企業未按照規定辦理交接手續、拒不退出的,責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下罰款;逾期未改正的,按照原處罰數額按日連續處罰。 

第七十條  物業服務企業違反本條例第三十九條第二款,泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的,由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰,由房產行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。

第七十一條 建設單位、物業服務企業違反本條例第五十四條,銷售或者變相銷售停車位、車庫的,由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令改正,退還違法所得,并處違法所得一倍以上三倍以下罰款;未按照規定出租停車位、車庫的,責令限期改正,沒收違法所得,并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

第七十二條 業主、物業使用人違反本條例第五十八條第一款,在物業區域內飼養烈性犬和大型犬的,由公安機關沒收犬只,并處5千元以上1萬元以下罰款。

業主、物業使用人違反本條例第五十八條第二款,攜犬只出戶未束犬鏈牽引的,由公安機關責令改正;拒不改正的,處500元以上1千元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重后果的,沒收犬只。

第七十三條 國家機關及其工作人員有下列情形之一的,由其主管機關或者監察機關依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分:

(一)未按照規定履行監督管理職責的;

(二)未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(三)未按照規定在物業區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

(四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的;

(六)違法實施行政許可或者行政處罰的;

(七)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

 

第八章  附  則

 

第七十四條  本條例規定的業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同示范文本,由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門制訂。

第七十五條  本條例自2016年10月1日起施行。

 

 

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